投资要点

　　继22日财政部降低契税等并允许地方政府根据自身情况调整当地房地产税费等政策后，上海市政府在全国各城市中率先做出反应，23日针对房地产市场出台了14条救市政策--《关于促进本市房地产市场健康发展的若干意见》。下述几点是目前其它城市没有出台过的刺激住房消费的有利措施。

　　与其他城市出台的政策相比，我们认为上海市的政策更加高明，将更加行之有效。不仅从降低购房成本入手，还从扩大需求减少住房供应入手。

　　更大力度降低购房成本，促进住房流通。通过降低购房2年以上普通住房免营业税(5%)，免征2年以上自住房转让免个税(能提供原购房价格的，按差价20%，不能的按总价格1%)，降低公积金贷款收付比至2成，提高每户公积金贷款最高额至80万元等措施来更大幅度地降低购房成本。

　　即将调整普通住房标准(目前标准为144平米，这条有利于放宽对购买改善性普通住房以及二套房的认定标准)。

　　通过减少土地供给来减少供给，从紧经营性商品住房项目的土地供应。

　　通过下面两点来增加住房需求。1、加大中心城区旧区改造力度(旧城改造将被动增加住房需求)。2、建立和完善住房保障体系，通过收购等方式，增加廉租住房房源(政府从开发商处购买房源用于保障可以开发商的销售压力和资金压力)

　　政策有有效期，目的是刺激短期消费。上海市上述政策执行期为2008/11/1至200912/31。各地的优惠政策均有执行期限，只有在优惠期间购房才能享受优惠政策，政府刺激短期消费意图非常明显。

　　近期一系列针对房地产业的刺激政策将缓解销售压力，将缩短行业调整周期，利于行业尽快恢复稳定健康运行，前途是光明的道路是曲折的。

　　我们依然认为利好政策对大量开发普通住宅的房地产公司比较有利。我们的排序是：保利、招商、万科、金融街泛海、苏宁环球、华发股份、华业地产等。

　　附1：上海房地产市场救市14条政策出台2年以上自住房转让免个税，公积金贷款每户最高80万元根据财政部、国家税务总局、中国人民银行等部门有关文件精神，结合上海实际，上海市人民政府办公厅昨日转发了市建设交通委、市财政局、市地税局、市住房保障房屋管理局、市规划国土资源局制订的《关于促进本市房地产市场健康发展的若干意见》：

　　一、对个人首次购买90平方米及以下普通住房的，契税税率暂统一下调到1%，首次购房证明由市房地产交易中心出具。

　　二、对个人销售或购买住房暂免征收印花税。

　　三、对个人销售住房暂免征收土地增值税。四、对居民首次购买普通自住房和改善型普通自住房提供贷款，其贷款利率的下限可扩大为贷款基准利率的0.7倍，最低首付款比例调整为20%。

五、下调个人住房公积金贷款利率，各档次利率分别下调0.27个百分点。

　　六、个人将购买超过2年的普通住房对外销售的，个人不负担营业税。

　　七、个人转让自用2年以上，并且是家庭唯一生活用房取得的所得，个人不负担个人所得税。

　　八、购买自住普通住房的，住房公积金贷款最低首付比例调整至20%。对第一次购买自住普通住房的家庭，在符合贷款条件的情况下，每一借款人基本公积金最高可贷额度从20万元提高到30万元，每户家庭最高贷款限额为60万元。若有补充住房公积金的，每户家庭最高贷款限额为80万元。

　　九、免收个人购买普通住房的住房登记费和个人买卖存量普通住房的住房交易(转让)手续费。

　　十、调整本市普通住房标准。具体规定由房屋、规土、财政、税务等部门另行公布。

　　十一、继续加大中心城区旧区改造力度，重点对成片二级旧里以下房屋实施改造，“拆、改、留”并举，努力改善旧区居民住房条件。

　　十二、建立和完善住房保障体系，通过收购等方式，增加廉租住房房源，加大实物配租力度，扩大廉租住房租赁补贴范围，解决低收入家庭的住房困难。

　　十三、加强对市场信息和基础数据的整合、监测和分析，建立房地产市场信息发布制度。进一步规范房地产开发企业和中介企业市场经营行为，加强房地产市场管理，实施存量房交易资金监管，切实保障购房消费者的合法权益。

　　十四、严格执行土地利用总体规划和土地利用年度计划，加强土地供应管理，从紧经营性商品住房项目的土地供应。

　　本意见第一条至第五条按照国家有关部门规定时间执行；第六条至第九条、第十四条执行期限：从2008年11月1日起至2009年12月31日止。